イギリスで賃貸物件を借りる際の契約書の確認ポイント10個を詳細解説～日本とイギリスの賃貸契約の違いを押さえておこう～

どうも、ロンドン駐在員のぷーたです。
今回の記事は、次のような方の疑問を解決するために書いています。

まず結論から述べておきますと、下記のとおりとなります。

この記事では、上記の結論の根拠や内容の詳しい解説を含めていますので、最後まで読んでいただけるとより理解が深まります。

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イギリスの賃貸契約書は面倒！

イギリスで賃貸物件を借りる際、多くの日本人が直面するのが契約書が英語で長すぎて、何が重要かわからない問題です。
実際、イギリスの賃貸契約書は20〜40ページの英語で書かれていることも珍しくなく、

が並んでいます。

ですが、そこまで心配することはありません。契約書はすべて理解する必要はなく、重要ポイントを押さえるだけでトラブルの9割は防げます。
この記事では、イギリスの日本人駐在員向けに、契約書で必ず確認すべきポイントをわかりやすく解説します。

イギリスの賃貸契約書の重要条項を徹底解説

全部を読むのではなくチェックポイントを重視

イギリスの賃貸契約書は「英語力」より「チェックポイントを押さえているか」が重要です。

賃貸契約書で最も大切なのは、

となります。

このリスクというのは、例えば

などです。私もロンドンで多くの日本人駐在員の方と関わっていますが、多かれ少なかれ住居賃貸については問題を抱えています。そんなときに契約書の内容を把握しているかどうかは問題が起きたときの対処に役立ちますので、重要なポイントだけは押さえておきましょう。

イギリス賃貸契約の多くはAST(Assured Shorthold Tenancy)

イギリスでは多くの賃貸契約はASTとなっています。ASTはAssured Shorthold Tenancyの略で、日本語にすると短期保証賃貸借契約となります。つまりは短期間の賃貸が保証される契約となります。

イギリスではこのASTよりも厳しいシェアハウスや大家との同居で利用されるLicense契約というのがあり、退去を請求されたら短期間で退去しなければなりませんので、それよりはずっと強い権利があるという意味では、ASTは賃貸人の保護が強い契約となっています。

ASTは賃貸人の保護が強いのですが、あくまでもイギリスでは強いというだけで日本的な感覚でいると驚くことが多いため注意が必要です。

ここでイギリスのASTと日本の一般的な住居賃貸借契約を比較してみましょう。
日本とイギリスの住居賃貸契約での一番の違いは、

という点です。

これは当たり前といえば当たり前と思われるかも知れませんが、日本では借地借家法という法律で借主に非常に強い権限が与えられており、貸主側からの解約は家賃の滞納が長期間続くなどの問題がない限り、更新時であってもできません。その前提に慣れている日本人にとっては、期間満了であっさりと貸主側からの解約が可能なイギリスの賃貸借契約は厳しく感じられるかもしれません。

イギリスの賃貸契約書で絶対に確認すべき10個のポイント

イギリスの賃貸契約書で必ず確認しておきたい10項目を紹介します。どれも重要なものですので、チェックしておきましょう。

契約期間(Fixed Term)

まずは賃貸契約の基本となる契約期間です。下記のような文言が契約書に入ります。

Term: The Landlord lets to the Tenant the Premises for a period of One year. The Tenancy shall start on (and include) the 22nd day of February 2026 and shall end on (and include) the 22nd day of February 2027

この場合は1年契約となります。原則借主側から1年以内で解約することができませんし、一方貸主から契約満了前に出ていってくれ、と言われることもありません。

自動更新について書かれているかも確認しておきましょう。ロンドンの契約書では自動更新が入っていないことが多いようですが、場所によっては自動更新(Auto-renewal)の規定が入っている場合があります。その場合何も言わないと更新になってしまいますので注意が必要です。

Break Clause(途中解約条項)

これが最重要条項です。Break Clauseは日本語では途中解約条項と訳し、契約途中で契約を終了させることのできる条項です。駐在員には必須とも言える条項ですので必ず確認しておきましょう。Break Clauseは下記のような条項となります。

Either party may end this tenancy by service of at least two months’ notice in writing, any notice to be served no less than six months after the start date of the tenancy

日本語訳すると、「契約開始から6ヶ月経過後は、退去日から2ヶ月前の通知で退去することができる」となります。1年契約で更新していくような場合、この条項が入っていないと、契約更新後すぐに退去しなければならない事情、例えば日本への帰任が発生すると1年分の家賃の支払い義務が残ってしまいます。

そのため、もし契約書にBreak Clauseが入っていない場合は、必ず入れるように交渉しましょう。もちろんすべての大家が認めてくれるとは限りませんが、6ヶ月程度の保証期間(解約できない期間)が入っていれば、入れてくれるケースが多いと考えます。

なお日系不動産では駐在員向けに「契約期間満了前でも転勤(日本への帰任等)により〇〇キロ以上職場が離れる場合は2ヶ月前通知で退去可能」といった条項が入ることもあります。これもBreak Clauseの一種ですが、この場合は自己都合での退去には認められないため、住居が気に入らないから退去する場合は契約期限までの家賃を支払う必要があります。

家賃の支払い条件

家賃の支払条件としては、毎月決まった日にStanding Order(口座引落)かCheque(小切手)での支払いをすることが求められることが多いです。通常はStanding Orderで支払うことになります。

支払いが遅延した際にはBank of Englandの利率＋4%の遅延利息を請求するといった遅延損害金の規定が入っていることも多いです。

この支払いの遅延は、イギリスでは個人の信用情報はクレジットスコアとして評価され、クレジットカード審査などに影響します。ロンドンでは家賃の延滞は罰金だけでなく、信用履歴に影響することもあります。

クレジットスコアについてはこちらの記事で解説しています。

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デポジット(敷金)の扱い

日本でもトラブルが多いですが、イギリスでもデポジット(敷金)の取り扱いがトラブルになることは多いです。日本と異なり、イギリスではデポジットは政府認定機関に保管されます。そのため厳格な管理がされていて、貸主側が勝手に差し引くことはできず、借主・貸主間で合意しなければデポジットに手を付けることはできません。

ですが、一方でイギリスでの借主の責任は日本の賃貸契約よりも重く、多くの場面でデポジットを差し引かれてしまうケースが発生します。

契約書には、デポジットを差し引くケースとして下記のようなケースを想定していることが多いです。

• any damage to the Premises and Fixtures & Fittings caused by the Tenant or resulting from any breach of the Terms of this Agreement by the Tenant(借主によって生じた、または借主による本契約条項の違反に起因して生じた、物件および設備・備品の損害)
• any instalment of the rent which is due but remains unpaid at the end of the Tenancy(契約終了時点で支払期限が到来しているにもかかわらず未払いとなっている家賃の分割支払分)
• any other breach by the Tenant of the Terms of this Agreement(借主による本契約条項のその他の違反)
• any charges in connection with the cleaning of the property(物件の清掃に関連して発生する費用)
• any charges in connection with the inventory check at the end of the tenancy by an independent inventory clerk(契約終了時に独立したインベントリー担当者によって行われる備品確認(インベントリーチェック)に関連する費用)

家具・設備の責任範囲

契約書には必ずInventory list(備品リスト)が付属します。このInventory listには、細かい家具・設備の状況が記載されています。

こちらがInventory listのサンプルとなります。家具・設備に問題がある場合は、コメント欄に入居者が記入して不動産屋に提出します。ここで指摘していないもので退去時のインベントリーチェックで問題が発生した場合には、補修費用などがデポジットから差し引かれてしまいますので、しっかりとチェックしておきましょう。
City of Doncaster Councilサイトより

修繕の責任範囲

修繕の責任範囲についても契約書に明記されています。契約書にはObligations of the Tenant(借主の責任範囲)とObligations of the Landlord(貸主の責任範囲)というパートがあり、ここで修繕の責任範囲が明記されています。

借主の責任としては主に下記のようなことが記載されます。

一方、貸主の責任としては下記のようなことが記載されることが多いです。

光熱費・税金等の負担

光熱費や税金等住居に住むことで発生する費用の負担についても契約書に明記されます。多くの例では下記のとおりとなります。

なお、私が聞いた例では水道代は貸主負担であるケースもあるようです。イギリスでは水道メーターが無いことも多く、地域ごとに平均的な使用量が決められていて定額を支払うケースも多いです。水道代についてはどのような取り決めになっているか契約書を確認しておくと良いでしょう。

ペット・改装の制限

イギリスでペットを飼いたいという方も一定数いらっしゃいます。ですが、賃貸契約の場合ペットの飼育を可とする物件はそれほど多くありません。

また、改装まではいかなくても、壁に釘を打ったりする行為も禁止されている場合が多いです。こうした禁止事項については契約書に記載されていますのでよく確認しておきましょう。

これらの禁止事項に違反すると強制的な退去となる可能性がありますので、注意しておきましょう。

立ち入り権(Right of Entry)

イギリスの賃貸契約では家主側の立ち入り権が規定されていることが多いです。下記のようなルールになっていることが多いです。日本とはかなり異なる決まりになっていますので注意が必要です。

退去時のクリーニング義務

こちらも退去時のトラブルになる可能性が高い点ですが、退去時にどのようなクリーニングをするかについて契約書に記載されており、これを守らないと追加で費用が請求されることになります。

クリーニングに関する記載の例

To keep the Premises and Fixtures & Fittings clean and tidy throughout the Term and to pay for the professional cleaning of the Premises at the end of the Tenancy to the same specification to which the Premises and Fixtures
& Fittings were cleaned prior to the start of the Tenancy.(契約期間中を通じて、物件および設備・備品を清潔かつ整頓された状態に保つこと。また、賃貸終了時には、入居開始前に物件および設備・備品が清掃されていたのと同等の仕様・水準で、専門業者による物件の清掃費用を負担すること。)

Clean or have cleaned (externally and internally) all the windows of the Premises and all net curtains therein whenever necessary the tenancy and at the end of the tenancy.(賃貸期間中、必要に応じて、また賃貸終了時には、物件のすべての窓および備え付けのレースカーテンについて、内側および外側の双方を清掃するか、または清掃させること。)

不動産屋によって程度は異なりますが、日本に比べるとかなり厳しい退去時の義務が課されていますので、契約書の内容を把握しておきましょう。退去時のクリーニングは自分で手配する方がずっと安く済むことが多いため、引越し業者や地元の清掃業者などに相談しておくとコストを下げることが可能です。

まとめ

以上、イギリスの住居賃貸契約書で確認すべきポイントを解説しました。まとめておきます。

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